购买法拍房的注意事项与税费解析

是指因债务人未能偿还债务而被法院拍卖的房产，具有一定的特殊性。与普通商品房相比，的购买风险更高，因此，在购买时，买家需格外谨慎，了解相关的注意事项，以免在后续的使用中遭遇不必要的麻烦。本文将详细介绍购买时需要关注的几个方面。

一、查清房屋属性

在竞拍之前，首先要查清房屋的属性。这包括房屋的使用年限、是否能够办理房产证、土地性质等信息。如果房屋的土地性质为划拨，买家可能需要补缴土地出让金。因此，建议买家提前咨询当地的不动产登记中心，了解具体的政策和费用。此外，房屋的使用年限也非常重要，过短的使用年限可能会影响未来的转让和使用。

另外，买家还需注意产权是否涉及二次过户。二次过户是指房屋已经经历了两次交易，这意味着买家可能需要承担两次过户的税费总和，这在一定程度上增加了购房成本。因此，在竞拍之前，务必确认房屋的产权情况，避免因产权问题而导致的额外费用。

二、物业费及水电费的清理

竞拍时，法院所报出的拍卖价通常是“裸价”，这意味着竞得者在支付房款的同时，还需承担一些“隐形”费用。这些费用包括原业主拖欠的物业费和水电费等。因此，买家在竞拍前应尽量了解房屋的历史费用情况，确保在竞拍后不会因原业主的欠费而承担额外的经济负担。

了解拍卖原因也是非常重要的。的拍卖通常是由于债务人无法偿还债务而进行的，但如果债务人因恶性债务或非自愿拍卖等原因被拍卖，竞得者在入住后可能会面临追债、骚扰等困扰。因此，在竞拍前，建议买家尽量了解拍卖的具体原因，以便做出明智的决策。

三、的税费问题

在购买时，了解相关的税费政策也至关重要。首先，契税是必须缴纳的，契税的税率根据房子的情况和买方的情况有所不同。首套房若房屋面积小于90平米，契税为1%；若大于90平米则为1.5%。而二套房的契税则更高，面积小于90平米的契税为1%，大于90平米则为2%。对于三套及以上的房屋，契税为3%。

此外，个人所得税也是需要关注的，满五年的唯一住房可以减免，其他房产则需缴纳差额部分的20%或购房总价的3%。营业税方面，个人将购买2年以上的住房对外销售的，免征营业税。当前，国家对销售不动产的营业税征收标准是销售额的5%，加上城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加，总共是销售额的5.6%。

最后，土地增值税的情况也需了解。普通住宅免征土地增值税，非普通住宅在3年内的成交总额需缴纳0.5%的税，3年至5年的成交总额为0.25%，而5年或5年以上则免征。如果产权人是公司，税费的区间会非常大，少的只有几千甚至没有，而多的甚至可能税费比拍卖价还高。因此，在竞拍时，买家需全面了解税费政策，以避免在后期产生不必要的经济负担。