按揭房抵押选择一抵或二抵 如何做出最优决策

一、按揭房抵押的基本概念

在申请房屋抵押贷款时，很多人会遇到一抵和二抵的选择问题。简单来说，按揭房抵押意味着您可以利用已经按揭的房产进行再次抵押贷款。根据房产的按揭状态，您可以选择直接申请二抵，或者先偿还尾款后申请一抵。选择哪种方案，往往取决于个人的资金需求、按揭余额及贷款利率等因素。

首先，我们需要了解按揭房的剩余额度是如何计算的。一般情况下，抵押贷款额度的计算公式为：房子的评估值乘以放款成数减去按揭未还金额。举个例子，如果一套价值1000万元的房产，按揭余额为300万元，通常情况下抵押贷款可以获取的额度为1000万乘以0.7（7成放款），再减去300万的未还金额，最终得出可贷的400万元额度。如果按揭剩余额度较高，申请二抵就显得比较划算，反之，则可以考虑一抵。

二、一抵与二抵的选择依据

选择一抵还是二抵，关键在于您的资金需求大小和使用时间。如果您所需的资金不多，而二抵的剩余额度足够使用，申请二抵可能是一个不错的选择，因为这样可以不影响现有的按揭贷款。但如果您需要较大额度的资金，建议优先考虑偿还按揭贷款，直接申请一抵。由于一抵的额度普遍较高，利率也相对较低，有更多的贷款产品可供选择。

此外，房贷利率也是决定选择的重要因素。如果您当前的按揭贷款是通过公积金贷款或公积金与商业贷款的组合，那么这些贷款的利率往往低于抵押贷款的利率，这种情况下，选择二抵的优势明显。如果您的按揭贷款是纯商业贷款，利率相对较高，采取一抵的方式可以有效降低利息支出，尤其是在市场利率较低时，能够带来更大的经济利益。

三、一抵与二抵的审批流程和条件

在申请一抵或二抵时，审批流程和时间差别不大，但申请条件却有所不同。申请一抵时，借款人必须具备完全的民事行为能力，拥有合法稳定的收入来源，具备偿还贷款本息的能力和意愿，且个人信用状况良好。此外，借款人还需持有房屋的房地产权证，并满足贷款机构的其他条件。而二抵的申请条件在此基础上还要求借款人需持有可抵押的房屋，并且需满足剩余评估额度等更复杂的要求。

在贷款额度方面，一抵的最高贷款额度一般为住房价值的70%，而二抵的额度则主要依据剩余评估额度计算，这使得二抵的额度往往低于一抵。例如，某房产估价为五百万元，如果已申请过350万元的贷款，则在未偿还的情况下，再次申请二抵可能只能贷出200万元，这对资金需求较大的借款人来说并不划算。

最后，值得注意的是，虽然许多银行和非银行贷款机构普遍接受住房抵押贷款，但在二抵方面的接受程度则相对较低，只有部分银行能够提供此类服务。因此，在选择贷款机构时，借款人应提前咨询清楚，确保能够顺利申请到所需的贷款。