被限购借名买房的潜在风险及注意事项

一、借名买房的风险详解

随着房地产市场的调控加剧，越来越多的城市实施限购政策，许多购房者因无法满足购房条件而选择借名买房。然而，这一行为并非没有风险。首先，如果名义产权人事后不承认，且实际出资购房者无法证明双方存在委托代理关系及其出资事实，想要取回房产或购房款将变得极为困难。其次，名义产权人若存在债务问题，其债权人有可能对该房产提出查封请求，这会让实际出资人的权益受到严重影响。此外，若名义产权人不幸去世，其继承人将继承该房产，实际出资人很可能失去房产的控制权。

二、银行贷款合同的潜在风险

借名买房还存在银行贷款合同被提前解除的风险。如果银行核实发现实际购房人与借款人并非同一人，银行有权依据相关贷款合同提前解除合同。这意味着实际出资人可能面临无法偿还贷款的责任，从而影响其信用记录，甚至可能导致资产的流失。此外，如果名义产权人擅自出售该房产，而第三方因信任房产登记信息而购买，真正出资人将难以追回房产。尤其是在名义产权人将卖房款挥霍或卷走的情况下，实际出资人可能面临财产两空的风险。

三、借名买房的法律依据与认定标准

在法律上，借名买卖协议的核心在于双方对房屋所有权归属的约定，这种关系的法律性质可视为房屋所有权的信托管理合同。名义产权人作为登记所有权人，已依法取得房屋所有权，而借名人作为实际买房人则享有债权请求权，可以提起相应的合同诉讼。在司法实践中，借名买卖协议是证明借名关系成立的核心依据。此外，实际出资人须履行相应的出资义务，如果名义产权人只负责出名，而实际出资人承担全部或部分出资，这也是认定借名关系的重要因素。

四、实际控制及辅助性要素的考量

在借名买房的情形中，房屋的实际控制权也十分关键。通常，出于居住需求而借名购房的购房者，其主要目的是为了居住，而那些希望通过他人名义购买房屋以进行出租的投机者，其目的是盈利。在审判实践中，判断借名关系成立的重要标准之一是房屋实际控制者是谁。此外，虽然某些辅助性要素的法律效力不如上述因素，但在处理借名买卖纠纷时也需考虑，包括房屋产权证书及契税发票的持有情况、物业费及供暖费的支付情况、借名人入住房屋的时间、房屋买卖的履行过程是否符合借名买卖的习惯，以及开发商的相关证明文件等。