房屋买卖契税计算详解及注意事项

一、契税计算方法概述

在房屋交易过程中，契税是购房者必须缴纳的一项重要税费。契税的计算方法主要依据房屋的面积和套数来确定。根据最新的规定，契税采用比例税率的方式进行计算。当计税依据确定后，计算应纳税额就变得相对简单。具体的计算公式为：对于新房，契税应纳税额=计税依据×税率；而对于二手房，则应纳税额=二手房税率×房地产评估价。

在契税的税率方面，房屋面积的不同会影响到所需缴纳的契税。具体而言，90平方米以下（不包含90平方米）的房屋，契税税率为1%；而90平方米至144平方米（包含90平方米，但不包含144平方米）的房屋，契税税率为1.5%；对于144平方米以上（包含144平方米）的房屋，契税税率则为3%。此外，房产性质为别墅或商业用途的，契税也需按3%的税率进行计算。特别需要注意的是，对于小区容积率小于2.0的非普通住宅，以及房产单价超出地方政府规定界限的房屋，契税同样需缴纳3%。

二、房屋买卖中的注意事项

在进行房屋买卖时，除了契税的计算外，购房者还需关注多个方面以确保交易的顺利进行。首先，产权审查至关重要，购房者需确保所购买的房屋产权清晰无纠纷，特别是要查明是否存在抵押、查封、离婚析产或继承问题等。其次，了解交易房屋的租赁情况也很重要。在买卖过程中，若房屋已出租，买受人需继续履行租赁合同，买卖不破租赁的原则应予以遵守。

此外，要清晰了解土地的情况，包括是否存在抵押或查封等问题。市政规划也会对房屋价值产生影响，因此确认房屋是否位于动迁红线内也是必要的，以免因市政规划导致房屋价值下降。购房者还需确保房屋合法性，确认房屋没有违规搭建等问题，以便顺利办理过户手续。对于单位房屋，需特别注意是否存在侵权问题。

三、贷款及中介选择的注意事项

贷款购房时，购房者还需慎重考虑贷款申请和银行面签的过程。选择的中介公司也非常关键，建议选择正规中介，以免遭遇黑心中介的差价问题。此外，购房者应确保合同中的约定明确，包括违约赔偿责任等条款，以减少未来可能出现的纠纷。在签署正式合同后，购房者应及时催促中介办理网签备案，以确保房产交易的安全性，防止卖家反悔或出现一房两卖的情况。