存量房贷利率解读：固定利率与LPR的区别

一、存量房贷利率的定义及特点

在购房时，申请银行贷款的购房者通常会关注房贷利率的变化。然而，许多人对存量房贷利率的定义及其运作机制并不十分了解。存量房贷利率是指银行已经发放但尚未结清的房贷利率。简单来说，存量房贷就是已经被银行批准并发放的贷款，而存量房贷利率则是这些贷款的利率。

需要注意的是，公积金贷款通常不属于存量房贷的范围之内。更为严格地讲，存量房贷是指尚未结清的贷款，一旦贷款结清，它便不再被视为存量房贷。存量房贷利率的确定通常基于借款人在签署贷款合同时的市场利率，这意味着在整个贷款期间，这一利率将保持不变，不受市场利率波动的影响。

二、存量房贷利率与LPR的比较

存量房贷利率与LPR（贷款市场报价利率）之间存在显著的区别。存量房贷利率是一种固定利率，主要依赖于贷款发放时的市场利率确定，因此无论市场利率如何变化，存量房贷的利率在贷款周期内都是不变的。而LPR则是由中国人民银行授权的国内银行报价形成的市场利率，能够实时反映市场资金供求状况，并随市场环境的变化而波动。

对于采用LPR作为定价基准的新发放房贷，利率会根据LPR的变化进行调整。如果LPR下降，那么新发放的房贷利率将相应下降，反之亦然。因此，存量房贷利率与LPR之间的主要差别在于它们的调整机制，存量房贷利率是固定的，而LPR则是浮动的。

三、存量房贷利率的转换选择

对于购房者而言，存量房贷利率是否会降低，主要取决于客户是否选择进行利率转换。根据相关政策，自2019年10月8日之前未按照LPR定价的存量房贷，可以在2020年3月1日至8月31日之间进行批量利率转换，客户可选择两种方式：转为LPR浮动利率或转为固定利率。

若选择转为LPR浮动利率，存量房贷将在每个重定价日根据最新LPR报价加上规定的基点数来确定新利率。这样一来，只要LPR报价下调，存量房贷利率也可能随之下降。然而，重定价周期最短为一年，重定价日通常为每年的1月1日和贷款发放日。以2023年2月20日的LPR报价为例，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

而若选择转为固定利率，客户的房贷将始终按照合同中约定的利率执行，不会受到LPR报价变化的影响。无论市场利率如何波动，固定利率的存量房贷都能为客户提供稳定的还款压力。

此外，购房者还需了解除了商业贷款类型，公积金贷款和组合贷款（即商贷和公积金贷款的结合）也存在不同的利率政策。公积金贷款一般执行央行的贷款基准利率，一旦人民银行调整基准利率，新购房客户将直接按照新利率执行，而已购房客户则会从次年的1月1日起执行新的利率。