二手房契税如何计算：评估价与成交价的区别

一、二手房契税的计算依据

在进行二手房交易时，许多购房者对契税的缴纳标准存在疑问，尤其是契税是依照评估价还是成交价来计算。根据相关政策，购买二手房的契税标准是以评估价值为依据的。评估价值是通过专业的评估机构，采用市场比较法进行计算。评估机构会参考相似房产的销售价格和市场情况，结合被评估房屋的实际情况，得出一个较为合理的市场参考价。因此，购房者在缴纳契税时，通常是按这个评估价来进行计算，而非成交价。

二、2023年二手房契税收费标准

根据2023年的政策，对于个人购买家庭唯一住房的契税标准有明确规定：如果房屋面积为90平方米及以下，契税税率减按1%；如果面积为90平方米以上，契税税率减按1.5%。而对于第二套改善性住房，面积为90平方米及以下，同样减按1%的税率；面积超过90平方米，则减按2%的税率。需要注意的是，家庭第二套改善性住房指的是已经拥有一套住房的家庭再购买的住房。购房者在享受这些税收优惠时，需向购房所在地的房地产主管部门申请，并提供家庭住房情况的书面结果。

三、二手房交易中的其他税费

在二手房交易中，除了契税外，还有其他几种税费需要考虑。首先是营业税，卖方在出售不足两年的住房时，需要全额征收营业税，而出售超过两年的住房则免征。其次是个人所得税，卖方如果以核定征收方式计算，应纳个人所得税=计税价格×1%（或1.5%、3%）。值得注意的是，个人转让自用超过五年且为家庭唯一住宅的，免征个人所得税。此外，还有印花税，买卖双方各需支付0.05%的印花税，购房者应按计税价格×0.05%来缴纳，印花税由纳税人自行完税。

四、如何获取家庭住房情况的书面查询结果

在享受税收优惠时，购房者需要提供家庭住房情况的书面查询结果。如果购房者暂时无法提供查询条件，需向税务机关提交家庭住房实际拥有套数的书面诚信保证。如果诚信保证不实，将被视为虚假纳税申报，这将影响购房者的税务信誉及后续的购房流程。因此，购房者在进行二手房交易前，最好提前准备好相关材料，以确保顺利完成交易。

五、总结二手房交易的税费筹划

对于购房者而言，了解二手房的契税及相关税费非常重要。在购房前，购房者应详细咨询相关政策，结合自身的购房情况，合理规划税费支出，确保购房过程的顺利进行。同时，选择专业的评估机构进行房产评估，有助于准确把握房屋的市场价值，从而做出更为理智的购房决策。