买房契税计算依据解析：成交价与评估价的区别

一、买房契税的计算依据

在进行房屋买卖时，买房契税是每位购房者必须了解的重要内容。契税的计算依据为实际成交价，而不是评估价。这意味着，契税的缴纳是依据买卖双方协商的成交价格进行计算。例如，如果一处房产的实际成交价为100万元，那么买房契税的计算就基于这个价格。这种做法的主要目的是为了更加公平地反映市场交易的真实情况，确保税收的合理性。

评估价则是由专业评估师运用特定的方法和标准来评估房产的市场价值。评估价通常用于信贷机构的审查、税务规划和房产交易的相关流程，但它并不作为契税的计算依据。因此，购房者在缴纳契税时，需要明确以成交价为准，避免因误解而导致的额外支出。

二、契税税率的具体情况

契税的税率并不是固定不变的，实际上，它会根据购房者所购房屋的不同情况而有所差异。例如，个人购买家庭唯一住房时，如果购房面积小于90平方米，契税的税率为1%；而如果购房面积在90-144平方米之间，契税的税率则为1.5%；如果购房面积超过144平方米，契税的税率为3%。对于购买第二套房的购房者，不论所购房屋的面积大小，契税的税率通常为3%。

了解契税的税率变化对购房者来说非常重要，特别是在购房预算的制定和资金的准备上，合理的契税计算能够帮助购房者更好地掌握整体的购房成本。在购房过程中，建议购房者在签订购房合同时，详细了解相关的税务政策，以避免后续的困扰。

三、契税的退还政策

在某些情况下，购房者缴纳的契税是可以申请退还的。根据《中华人民共和国契税法》第十二条规定，在依法办理土地、房屋权属登记前，如果权属转移合同等合同不生效，纳税人有权向税务机关申请退还已缴纳的税款。此外，如果在购房过程中发现实际测量面积与预售面积不符，导致契税缴纳过多，购房者也可以凭借相关资料申请退还多交的部分。

另外，如果购房者在未办理产权变更的情况下选择退房，也可以申请退还契税。对于符合契税优惠政策的购房者，若是按照正常的税率缴纳之后，凭借完税证明也可以申请退还多缴的契税。例如，购买单套建筑面积在90平方米及以下的家庭唯一住房的个人，契税减按1%征收。若购房者未能符合该规定，却已按照法定税率3%缴纳了契税，仍可向税务机关申请退还多缴的部分。

需要注意的是，契税退税的具体政策可能因地区和实施机构的不同而有所差异，因此，购房者在申请退税时，需根据当地的相关规定进行操作，以确保能够顺利申请到应得的款项。