借名买房的风险与防范措施解析

一、借名买房的背景与风险

在当今大城市中，房价的持续上涨使得许多人面临购房压力。为了规避限购政策或降低购房成本，借名买房的现象逐渐增多。然而，借名买房并非没有风险，实际产权人需要对此有清晰的认识。首先，如果登记购房人反悔，实际出资人将面临无法证明双方委托关系的困境，想要取得房屋产权或收回购房款都将变得十分困难。其次，若名义产权人存在对外债务，债权人有权要求法院查封并拍卖该房产，这将直接影响实际产权人的权益。此外，名义产权人如意外去世，房屋可能因继承关系而被他人继承，实际产权人将面临失去房产的风险。最后，银行在查实实际购房人与借款人身份不符时，有权要求提前解除贷款合同，这将使得实际产权人面临更大的经济损失。

二、借名买房的防范措施

为了降低借名买房的风险，实际产权人应采取一系列防范措施。首先，实际产权人在借名购房前，需对名义产权人进行全面了解，包括其诚信情况、债务关系及相关身份证件等，以避免未来可能出现的纠纷。其次，双方应签订书面协议，明确实际出资人和名义产权人的权利义务，确保产权归属的清晰。协议中应详细列明出资金额及相关条款，以便在发生争议时作为证据。此外，实际产权人应从自己的账户支付房款，并保留购房合同、贷款合同及付款凭证等相关资料原件，以便在未来的纠纷中保护自身权益。最后，实际产权人还可以与名义产权人签订抵押合同，将房产抵押给自己，以防止名义产权人擅自出售房屋或进行其他损害实际产权人利益的行为。

三、借名购房合同的法律效力

借名购房的合同效力问题是一个复杂的法律问题。一般情况下，借名购房的商品房买卖合同应被认定为有效合同。根据相关法律规定，任何人都有权委托他人代理进行民事法律行为，包括房屋买卖。只要双方自愿签署的借名买房合同不涉及恶意规避法律或政策的行为，合同就具有法律效力，实际出资人可以要求登记购房人将房屋过户到自己名下。然而，对于经济适用房等特殊房屋的借名购房合同，法院的认定存在分歧。有些法院认为此类合同无效，理由是实际出资人可能存在恶意规避法律或政策的行为，因此应当认定为无效合同。实际产权人在进行借名购房时，需特别注意合同的法律效力，以免在未来的法律纠纷中处于不利地位。