贷款房出售流程和注意事项指南

一、用买方首付款缴清剩余贷款

在房地产交易中，卖方若因资金短缺需要出售抵押贷款的房产，最常见且便捷的方式是利用买方的首付款来偿还剩余贷款。这种方式适用于原房主的贷款额度较低或剩余贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可房产总成交额的30%至40%作为首付款，卖方可以利用这笔首付款将剩余贷款结清。完成贷款结清后，卖方可以撤销房产的抵押登记，顺利进行下一步的交易。这种方式简单直接，能够有效减少交易过程中的复杂性。

二、转按揭的复杂流程

转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋时，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还卖方未到期的贷款。这种方式虽然可以让卖方在出售房屋的同时不需要立即结清贷款，但其手续流程相当复杂，且存在同行转按揭和跨行转按揭的不同情况。需要注意的是，目前能够进行转按揭的银行数量较少，且在实际操作中受到许多限制。因此，卖方在考虑此方式时，需提前与贷款银行沟通，了解相关政策和要求，以免在交易过程中遇到不必要的麻烦。

三、再次贷款以结清按揭贷款

如果以上两种方式都无法实现，卖家可以考虑通过其他抵押物向银行申请新的抵押贷款，以结清现有的按揭贷款。这种情况下，卖家需用名下的其他房产或资产作为抵押，向银行或资金监管机构申请贷款。待买家支付房屋全款后，卖家再用这笔款项偿还银行的抵押贷款。虽然这种方式能够解决卖方的资金问题，但需要注意的是，卖方在申请新贷款时可能会面临利息和手续费的额外支出，因此在决策时需仔细评估自身的经济状况。

四、出售房产时的注意事项

在出售抵押贷款房产时，卖方需要特别注意一些事项，以避免后续的交易纠纷。首先，出售房子时不应全权委托中介。通常情况下，如果卖方的房子正在按揭中，无法自己还清贷款时，可能需要委托中介和担保公司进行赎楼。然而，这样的全权委托可能导致中介在未经过卖方同意的情况下，随意处置房屋的买卖行为，卖方的意愿可能无法得到充分尊重，从而引发纠纷。

其次，若卖方想出售正在出租的房屋，务必提前告知租房者房屋出售的事宜。根据法律规定，租房者有权优先购买自己所租的房子。因此，房东在出售房产前，需与租房者进行协商，若租房者不打算行使优先购买权，需出具声明书以证明放弃该项权利。否则，在交易过程中，若租房者提出购买要求，卖方将面临合同解除的风险，给交易带来不必要的麻烦。

在进行房产交易时，卖方应充分了解各类交易方式及其适用情况，结合自身的实际情况，选择最合适的方式进行房产出售。同时，注意交易过程中的相关法律法规，确保交易的顺利进行。