中国预售制度的起源及优缺点分析

一、预售制度的起源

根据了解，中国的预售制度最早由霍英东于1953年提出。他提出了“预售楼花”的概念，并倡导分期付款的方式。随后，这一制度被引入内地，成为房地产市场中常见的销售方式。

二、预售制度的法律规定

我国在1994年通过了《城市房地产管理法》和《城市房地产经营管理条例》等法律文件，明确规定了房屋预售制度。商品房预售许可制度是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅与购房者约定，购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。

三、预售制度的优点

1. 增加开发商的融资途径：商品房预售使得开发企业在建设项目初期就解决了资金问题，通过回笼资金为下一步发展保驾护航。

2. 缓解紧张的住房需求：商品房预售价格一般比现房销售价格低10%-20%，交房期为1年-2年，相对现房销售具有一定优势，刺激了消费者的购买欲望，将潜在需求转化为有效需求，为房市带来增量，有效缓解了紧张的住房需求。

四、预售制度的弊端

1. 非法集资和转嫁风险：开发商利用商品房预售圈钱，大大减少了成本费用，但也把风险转嫁给了消费者。

2. 缺乏第三方监管：开发商将购房者的银行按揭贷款作为主要融资渠道，并利用制度漏洞，将风险完全转嫁给消费者和银行。

3. 房地产价格泡沫：购买期房的人中不乏基于保值、投机等目的，房地产商也常通过虚假紧缺、浮夸囤积等手段哄抬楼价，导致价格偏离真实价值，成为国家房地产宏观调控的绊脚石，催生泡沫。

预售制度在中国房地产市场中起到了重要的作用，既有利于开发商的融资和满足消费者的住房需求，但也存在一些弊端。为了更好地发挥预售制度的优势，应加强监管，防止非法集资和转嫁风险，同时也需要加强房地产市场的调控，避免出现价格泡沫。