二手房契税计算及减免政策

在购置二手房的过程中，契税是购房者必须面对的一项费用。契税的计算方式主要依据房屋的面积以及购房者是否为首套住房。了解契税的具体计算方法和减免政策，有助于购房者更好地规划自己的购房预算，避免不必要的经济负担。

一、契税的计算方式

在购买二手房时，契税的计算通常是按照房屋的总价和面积来确定的。对于首套住房，契税的税率分为两档：如果房屋面积小于或等于90平方米，契税为房屋总价的1%；而如果房屋面积超过90平方米，契税则为房屋总价的1.5%。这种分档的政策旨在鼓励首次购房者，减轻他们的经济压力。

而对于非首套住房，无论房屋的面积大小，契税的税率均为房屋总价的3%。因此，购房者在选择房产时，尤其是考虑到是否为首套住房，能够显著影响到最终的契税支出。此外，契税的计算还可能涉及到房屋的评估价和交易价格。在一些情况下，如果评估价高于交易价格，契税可能会按照评估价来计算，这一点购房者在交易前需特别留意。

二、契税的减免政策

契税并不是一项固定不变的费用，购房者在特定情况下是可以享受减免政策的。根据相关政策，个人在转让自用达五年以上的唯一家庭生活用房时，可以暂免征收个人所得税。此外，在2022年10月1日至2025年12月31日期间，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可以按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。

增值税方面，个人将购买5年以上的普通住房对外销售的，免征增值税。契税的减免政策也适用于家庭唯一住房的购买，若房屋面积为90平方米及以下，契税减按1%的税率征收；面积超过90平方米的，减按1.5%的税率征收。此外，拆迁户因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分也免征契税。夫妻间房产更名或法定继承人继承土地、房屋权属时，同样不征收契税。

三、契税计算的注意事项

在进行二手房交易时，购房者应当充分了解契税的计算方式及相关减免政策，以便在购房预算中合理安排这一项支出。不同地区的税务政策可能存在差异，因此建议购房者在购房前，向当地税务部门咨询最新的契税政策，以确保计算的准确性。同时，购房者在签订购房合同前，最好与卖方明确契税的承担方式，以免在交易过程中产生不必要的纠纷。

契税的计算和减免政策是购房者在购买二手房时需要重点关注的内容。通过对契税政策的深入了解，购房者可以在购房过程中做出更明智的决策，确保自身的合法权益得到保障。