二手房买卖的注意事项及区别

二手房买卖也是我国楼市的一大组成部分，房产交易中有很大一部分都是二手房买卖。在进行二手房买卖时，需要注意以下事项：

一、房屋产权是否明晰

有些房屋有多个共有人，买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

二、土地情况是否清晰

买受人应注意土地的使用性质，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让的土地则是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

三、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。最好选择有房产证的房屋进行交易。

四、交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。买受人如果只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

五、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房在转让时有一定限制，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

六、市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，买受人在购买时应全面了解详细情况。

七、物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费、电费以及三气费用长期拖欠，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

八、单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

九、中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，买受人要注意避免被骗贷等违规行为。

十、合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决等。

与购买新房相比，购买二手房有以下区别：

一、二手房签订的是三方合同

如果是通过中介购买二手房，除了直接同房屋产权人签署的《买卖契约》，还要同中介公司签署《房产中介合同》。

二、购买二手房需要做评估

在选房、看房、签合同后，需要进行房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户等程序，其中就需要进行房屋评估。

三、税费缴纳比例不同

二手房如果超过两年或者是超过五年，将会适当减免个人所得税、契税等。而新房减免情况则不同，具体要看房屋实际面积。