公摊面积起源及规定

公摊面积是指整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，以水平投影面积计算。公摊面积的规定始于1995年，由建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中明确规定，自1995年12月1日起开始施行。

一、公摊面积的定义和计算方法

根据规定，公摊面积=公摊系数*套内面积，公摊系数则是整栋楼的公共使用面积与整栋楼的套内面积的比例。公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，按水平投影面积计算。此外，还包括套(单元)与公共建筑之间分隔墙及外墙水平投影面积一半的建筑面积。

二、不同类型楼盘的公摊面积比例

根据楼盘类型的不同，公摊面积比例也有所差异。对于多层楼盘，一般在7层左右的楼房，公摊面积比例为7%-12%；在7-11层的楼房，公摊面积比例为10%-16%。其中，不带有地下设备用房、底层架空和商铺的楼房，公摊面积比例为10%-15%；带有电梯的楼房，公摊面积比例为15%-20%。而高层楼盘的公摊面积比例一般在14%-24%之间，随着楼层的增加，公摊面积比例也会相应增加。至于别墅，由于其独立性，一般没有公摊面积，但大致的公摊面积比例为1%-8%。

三、公摊面积的意义和影响

公摊面积的存在是为了公共设施和服务的需要，确保整栋楼的居民共同享有公共空间和设施。公摊面积的比例会影响到购房者的实际使用面积和居住环境。因此，在购房时，购房者需要了解楼盘的公摊面积比例，以便做出合理的选择。

公摊面积是1995年开始实施的，其定义和计算方法在《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中有明确规定。不同类型楼盘的公摊面积比例也有所差异，购房者在购房时应注意了解楼盘的公摊面积比例，以便做出明智的选择。