未公证房屋买卖合同有效性及违约责任

一、房屋买卖合同的有效性

根据我国法律规定，房屋买卖合同属于民事法律行为，只要合同的意思表示真实且不违反法律法规和社会公共利益，即被认为有效。虽然公证可以提供更强的证据力，但并不是公证赋予了合同法律效力。因此，未经公证的房屋买卖合同仍然有效。

二、违约责任事由

1. 不可抗力：如果合同的履行因不可抗力导致无法完成，债务人不承担责任。例如地震、海啸等自然灾害。需要注意的是，在沿海城市的房屋买卖合同中，一些开发商可能会以台风天气为理由免除逾期交房的责任。然而，由于每年台风天气是可以预测到的，开发商应该合理地与购房方签订交付房屋的时间，不能以台风天气主张逾期交房的违约责任。

2. 特别规定或约定：如果合同中有特别规定或当事人约定了条款，当发生合同不履行或不完全履行且符合这些条款时，可以免除违约方的责任。

3. 对方有过错：如果合同不能履行或不完全履行是由于对方的过错导致，不履行或不完全履行的一方不仅可以，还有权要求对方承担违约责任。

未经公证的房屋买卖合同仍然有效，只要合同的意思表示真实且不违反法律法规和社会公共利益。同时，根据违约责任事由的规定，合同的履行可能会受到不可抗力、特别规定或约定以及对方过错等因素的影响。购房者在签订合同时应注意合同条款的约定，以保障自身权益。