法拍房验房流程与注意事项

一、验房流程

在交房前需要进行验收，可以由自己或法院委托的第三方机构进行。验收项目包括房屋的产权情况、隐蔽工程、装修情况等。如果发现问题，需要在验收单上记录并与法院或拍卖行联系。

验收合格后，拍卖行或法院会出具验收报告，并交给执行法院进行交房手续。

如果法院没有钥匙或房内住户不配合验房，可以选择到房产小区查看周边环境、咨询小区物业或其他住户了解情况。

二、和变卖房的区别

1. 程序不同：需要先出公告并通知相关人员到场，而变卖房没有此规定。

2. 期限不同：周期一般为一天，变卖房一般为60天。

3. 确定标的物价值的方法不同：法院拍卖需要对拍卖标的物进行估价确定底价，然后通过竞价确定拍卖标的价值，而变卖则无此程序。

4. 形式不同：法院拍卖采取公开竞价的形式，而变卖可以直接交商业部门收购或代为出售。

5. 标的范围不同：范围比变卖更广，地位也更重要。

6. 强制执行范围不同：变卖的范围更广，不仅包括查封、扣押的财产，还包括未经查封、扣押的被执行人的财产。

三、买的弊端

1. 无法贷款：只能全款一次性付清，付款时间短，限制了购买者的选择。

2. 债务纠纷：房子可能存在其他债权人或被抵押或一房多卖的情况，容易产生债务纠纷。

3. 收房难：房屋产权转移登记过户手续需要自行解决，可能出现收房难的问题，如房屋内有租户或房屋原产权人存在多次抵押。

4. 户口迁出问题：无法强制房屋内户口迁出，面临户口不能迁出而保留在该房屋内的风险。

5. 其他问题：法院通常只对明显的瑕疵进行简单描述，买家需要承担所有税费。

购买需要注意验房流程和相关问题，以避免风险。