房屋价格评估方法及影响因素

一、周边房价

根据所在城市周围地段的均价以及相似房屋的挂牌价和成交价来确定房屋价格。同时，考虑到相同位置、户型、楼层和装修的类似房屋的价格情况。

二、房龄

房屋建筑耐久年限为50年，每年折旧率为2%。因此，在估价时需要考虑房龄对房屋价格的影响。

三、户型

户型的好坏直接影响房屋价格。如果卫生间和厨房面积较小，房价可能会扣减10%。而户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中、采光性能理想的房屋价格往往较高。

四、楼层

不同楼层的房屋价格也不同。一、二层视为基准，五、六层扣减3%，七层扣减5%，顶层扣减5%，而三、四层加3%。

五、地段

好的地段对房价产生直接影响。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生时，房产地段的稀缺性会带来不可估量的价值空间。规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。

六、外部环境

位于外部环境佳、绿化面积大、条件好的小区的房产更容易得到买家的认可。这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右。交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度也会相应提高房价。

房价评估方法：

1、市场比较法

通过和类似房产进行比较来确定房屋价格。购房者可以多看几处住宅，选择效用最高或价格最便宜的住宅。

2、收益还原法

根据房地产未来的收益来估计房价。估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后折算到现在，得出房价。

3、成本估价法

将建造成本、税费和正常利润相加得出房价。适用于房地产交易较少或无法采用市场比较法的情况。

4、假设开发法

用于房地产开发项目的可行性分析。估计销售价值，扣除土地开发费用、勘察、设计费用、建筑施工费用、销售费用、资金成本和税金等，得出预期利润。

5、基准地价法

针对某一地块的土地使用权价值评估，参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行调整，得出估价对象土地使用权价值。

6、混合法

综合运用以上几种方法，通过加权平均或算术平均得出房价。一般先用耐用年限法确定基准减价额，然后根据实际观察进行修正。