先抵押后出租问题处理及非法转租注意事项

一、先抵押后出租的问题怎么处理

1.《民法典》规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

根据《民法典》第四百零五条，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。因此，如果房屋在抵押权设立前已经出租，租赁关系将不受抵押权的影响。

2.租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

根据《民法典》的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，如房屋转卖，原租赁合同仍然有效，租赁关系不受影响。

二、非法转租问题处理

1.非法转租问题的处理需注意以下方面：

（1）承租人经出租人同意，可将租赁物转租给第三人。

根据规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

（2）承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

如果承租人经出租人同意转租，原租赁合同仍然有效，承租人与出租人之间的权益关系不变。如果第三人在转租过程中造成租赁物损失，承租人需要承担赔偿责任。

（3）承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

如果承租人未经出租人同意转租，出租人有权解除合同。

2.转租注意以下情形：

（1）签定租赁合同时一定要得到出租人（大房东）的书面同意。

在签订租赁合同时，承租人必须得到出租人（大房东）的书面同意。

（2）合同约定的租赁期限不能超过原二房东和大房东的合同（主合同）约定的期限。

转租的合同约定的租赁期限不能超过原二房东和大房东的主合同约定的期限。

（3）合同中约定事项不能超过主合同。

转租的合同中约定的事项不能超过原二房东和大房东的主合同中的约定。

三、租赁关系变动影响

在租赁期间，如果发生所有权变动的情形，如房屋转卖，根据《民法典》的规定，原租赁合同继续有效，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。