二手房土地出让金计算方法及两种计算方式

一、二手房土地出让金如何计算

二手房土地出让金的计算涉及多个因素。

1. 有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的，按成交价不低于40%的标准计算出让金。如果成交价低于基准地价平均标准，则按照标准地价平均标准的40%计算。

2. 当划拨土地使用权发生转让并补办出让时，土地出让金按照基准地价平均标准的40%计算。

3. 受让人对以上方式计算的土地出让金数额有异议，可以委托有资质的土地估价机构进行评估，并按评估价的40%计算土地出让金。

4. 划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

二、土地出让金的两种方法

土地出让金主要有两种计算方法：地面价和楼面价。

1. 地面价是每平方米土地的单价，计算方式是出让金总额除以土地总面积。

2. 楼面价则是每平方米建筑面积的地价，计算方式是出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。

这两种方法各有特点，地面价直观反映了土地的单价，而楼面价则更能体现土地的实际价值，因为它考虑了建筑容积率对土地价值的影响。

三、住宅土地出让金计算方法

1. 住宅土地出让金的计算通常按照房屋交易价或评估价的2%来收取。

2. 对于经济适用房等政策性住房，在取得房产证五年后过户时，需要缴纳土地出让金。

3. 缴纳过土地出让金的经济适用房再次转让时，就与普通商品房一样，不再需要缴纳土地出让金。