房屋买卖合同合法无效的情形及解除条件

一、房屋买卖合同合法无效的常见情形

1. 非书面形式签订：

如果房屋买卖合同未以书面形式签订，根据规定，该合同是无效的。

2. 主体不合格：

如果合同的主体不具备相应的资格，如未成年人、无民事行为能力人等，合同也是无效的。

3. 欺诈、胁迫手段签订：

如果合同是在欺诈、胁迫等不正当手段下签订的，合同也是无效的。

4. 损害国家和社会利益：

如果合同存在损害国家和社会利益的情形，如违反相关规定规定，合同也是无效的。

5. 重大误解或显失公平：

如果合同是在重大误解或显失公平的情况下签订的，合同也是无效的。

6. 未授权代理人签订：

如果合同是通过未授权代理人签订的，合同也是无效的。

7. 房屋与土地分开转让：

如果房屋买卖合同中涉及房屋与土地分开转让，但未经相关手续，合同也是无效的。

8. 房屋权属有争议：

如果房屋的权属存在争议，合同也是无效的。

9. 被限制房地产权利：

如果房屋被依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利，合同也是无效的。

二、房屋买卖合同起诉的时间要求

根据不同的审理程序，房屋买卖合同起诉的时间要求也不同。一般来说，简易程序需要3个月的时间，而普通程序则需要6个月的时间。对于房产纠纷，如果双方约定的仲裁条款无效，或明确约定以诉讼方式解决纠纷，就应向不动产所在的人民法院提起诉讼。

三、房屋买卖合同解除的条件

要解除房屋买卖合同，需要满足以下条件：

1. 房屋主体结构质量不合格：

如果房屋的主体结构质量不合格，无法交付使用，可以解除合同。

2. 房屋质量问题严重影响正常居住使用：

如果房屋存在严重的质量问题，严重影响正常居住使用，可以解除合同。

3. 迟延交付或支付：

如果出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，在催告后仍未履行，可以解除合同。

根据相关规定，如果房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同并获得赔偿。对于出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款的情况，解除权人可以在催告后的三个月内请求解除合同，除非双方另有约定。