买二手房有抵押需要注意的事项及解押流程

一、买二手房有抵押的注意事项

1. 在选好欲购买的二手房后，要先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查。

2. 对于中外合资企业的房产或原属外销商品房的二手房，应到所属市房屋土地管理部门核查是否设定了抵押，抵押权人是谁，抵押期限多长。

3. 如果核查发现该二手房确实已设立抵押，应与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人的同意转让该房产，最好能够得到抵押权人的书面同意文件。

二、买二手房有抵押的解押流程

买二手房有抵押的解押流程如下：

1. 向贷款银行申请提前还款。

2. 到贷款银行进行提前还款，还款前要在还款银行卡中事先存入足额款项。

3. 在还完款项的次日，到贷款银行办理结清手续。

4. 银行贷后管理中心出具解押材料。

5. 到担保公司办理相应手续。

6. 到房屋所在的不动产登记中心办理解押手续。

根据《民法典》第三十五条规定，抵押合同发生变更或抵押关系终止时，抵押当事人应在变更或终止之日起15日内到原登记机关办理变更或注销抵押登记。

如果依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权，抵押当事人应在自处分行为生效之日起30日内到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

三、买二手房有抵押的交易方式

抵押的房子可以通过以下几种方式进行交易：

1. 提前还款解除抵押：买卖双方签订房地产买卖合同后，原业主一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，银行释放抵押权，由房地产交易中心注销抵押登记，原业主取得房屋完全产权，然后按照二手房买卖流程完成交易。

2. 办理转按揭：买卖双方共同向原业主的原贷款银行申请办理转按揭手续，即将房子出售或转让给第三人，由第三人向其他银行重新申办个人住房贷款，变更借款期限、借款人或抵押物的贷款。

3. 买家提前支付房款：买家支付部分或全部首付款给卖家，用于还清银行贷款，卖家解除抵押后，双方按照二手房买卖流程完成交易。

4. 找专业赎证公司：通过专业赎证公司（可能涉及高利贷）还清银行贷款，解除抵押。这种方式成本较高，通常涉及较高的利息，需要买卖双方协商分担。