预售商品房所有权归属问题解析及预告登记流程

一、预售商品房所有权归属于谁

预售商品房的所有权在预告登记后仍然归属于开发商。虽然进行了预告登记，但房屋的产权尚未转移至购房者名下。购房者虽然享有某种期待权，但开发商仍然对房屋享有不完全的产权。开发商未经购房者同意不得擅自处分该房屋，否则该处分行为将不具有效力。预告登记制度的设计旨在保护购房者的权益，防止开发商在未经购房者同意的情况下擅自处置房屋，从而确保购房者的合法权益得到保障。

二、签订预告登记协议

购房者与开发商在房屋买卖合同中可以约定进行房屋预告登记，也可以在合同外另行书面约定。无论采取哪种方式，双方之间的约定是进行预告登记的前提。这种约定有助于明确双方的权利和义务，为购房者提供保障，确保其未来能够顺利取得房屋产权。

三、申办预告登记流程

1.确定开发商拥有《商品房预售许可证》。购房者在进行房屋预告登记前，应确认开发商是否持有有效的《商品房预售许可证》，这是进行预告登记的前提条件之一。

2.与开发商约定房屋预告登记。在确定开发商具备预售资格后，购房者应与开发商就房屋预告登记事宜进行约定。双方可以在房屋买卖合同中明确约定预告登记的相关内容，也可以在合同外另行签订书面协议。这些约定应包括预告登记的目的、双方的权利和义务、登记时限等事项。

3.申请预告登记。完成预售合同登记备案手续后，购房者可以向当地县级以上房产管理部门申请预告登记。如果开发商未按约定与购房者共同申请预告登记，购房者可以单方申请预告登记。在申请过程中，购房者需要准备相关材料，如登记申请书、身份证明、已登记备案的商品房预售合同等。

4.办理预告登记并取得证明。申请成功后，购房者需要前往房管局办理预告登记手续，并取得商品房预售许可证明。这一步骤标志着预告登记程序的完成，购房者也获得了对未来取得房屋产权的期待权。