邻里宅基地如何界定及转让问题分析

一、邻里宅基地如何界定

宅基地的范围应由行政法规或者部门规章作出明确的规定，各地根据当地的生活习惯、风俗习惯、人口及土地数量等实际情况对宅基地的面积标准作出相应的规定。

实践中一般认为，宅基地包括正房、辅助用房（厨房、厕所、杂物间等）、禽畜舍（规模经营性养殖除外）以及房屋外围的围墙内的土地。晒场、房前房后的土地一般情况下不属于宅基地范围，但如果砌围墙（不管围墙内的地面是否硬化），应作为建设用地（宅基地）对待，在报批宅基地时将这些范围一并纳入。

未一并作为宅基地报批并取得批准而事后砌围墙的，超过《建设用地批准书》上的面积的部分应按非法占地处理。

二、宅基地转让问题分析

农村宅基地转让易出现的问题有：

1.买卖合同不规范因纠纷。

农村房屋或宅基地的买卖多为口头协议，未签订买卖合同（或者买卖合同不规范），而农村房屋、宅基地的买卖在上也需要买卖合同。

如果没有签署买卖合同，或者合同有瑕疵，很容易对合同内容出现争议，造成毁约纠纷。

2.房屋、卖方毁约。

现在的土地价值与日俱增，很多房屋出卖人看上了房屋的经济利益，一些已经出卖房屋、宅基地的城镇居民开始反悔，想方设法地想收回房屋，容易发生纠纷。

3.城镇居民禁买农村房屋/宅基地，宅基地出卖人更受保护。

农村宅基地管理中有严格规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

这些禁止购买的政策为出卖人要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了支撑，从而使购买宅基地的人出于劣势，也助长了出卖人反悔的气焰。

三、宅基地使用期限

1.关于宅基地使用期限的问题，需要明确的是，城市土地权属于国家，别人只有使用权，相当于在用国家的土地，国家给使用有一个期限，由《土地法》规定。

2.而农村宅基地权属于集体，这个地是一个村的，所以《土地法》根本就不会规定“宅基地使用期限”。因此，对于宅基地使用期限的问题，不能一概而论。

3.一般来说，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型使用年限也就不同于商用地的租用期限。具体的期限应根据当地的相关规定和政策来确定。