二手房交易税费计算方法及影响分析

一、二手房交易税费怎么算

在二手房交易过程中，买卖双方都非常关注税费的计算方法。

1. 契税：契税由买方承担，根据房屋类型和面积分别按成交价或评估价的1%、1.5%、3%来计算。普通住宅交纳成交价的1.5%，非普通住宅则是3%的契税。

2. 增值税：在房产权取得满五年后免征，未满五年则需按照房价的5.8%缴纳，由卖方承担。

3. 房屋交易手续费：按建筑面积6元/平方米双方共同承担。

4. 所得税：在产权取得满五年后免征，否则需要按照房价的1%或者房屋原值与现值差额的20%来缴纳。

5. 房屋评估费：按评估额的0.5%收取，产权登记费固定为80元，由买方承担。

二、免交房产税的情形

在某些特定情况下，二手房交易中可以免交房产税。

例如，当房产用于自身经营且依照房产原值减除10%，剩余值按1.2%的税率计算时，可以享受税收减免。具体计算方法为房产原值×(1-30%)×1.2%。

需要注意的是，如果纳税人在规定期限内未按金额申报纳税，主管税务机关将加收滞纳金并可能给予相应处罚。

三、税费对实际交易的影响

虽然税费由明确规定由卖方或买方承担，但在实际的二手房交易中，税费往往由买方支付。

这是因为买方会要求降低房屋价格以抵消税费负担。如果双方在税费问题上无法达成一致，交易往往难以进行。

因此，了解税费的具体计算方法对于交易双方来说至关重要，它直接影响到最终的成交价格和交易的成败。