居住房能否改为办公房出租？规定如何操作？

一、居住房能否作为办公房出租

根据《民法典》第二百七十九条的规定，业主不得将住宅改变为经营性用房，除非经过有利害关系的业主一致同意。因此，居住房可以作为办公房屋出租，但需要经过法定程序将住宅性质改变为经营性用房，并得到有利害关系的业主的一致同意。如果没有经过业主同意或者改变不符合规定，将居住房作为办公房屋出租将被视为违法行为。

二、房屋出租合同的内容

根据《中华人民共和国民法典》第七百零四条的规定，房屋出租合同一般包括以下内容：

1. 房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；

2. 房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；

3. 租金和押金数额、支付方式；

4. 租赁用途和房屋使用要求；

5. 房屋和室内设施的安全性能；

6. 租赁期限；

7. 房屋维修责任；

8. 物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；

9. 争议解决办法和违约责任。

三、房屋出租人的责任

房屋出租人在出租房屋时需要承担以下责任：

1. 准时向承租人交付房屋，并确保房屋符合租赁合同约定并处于正常可使用状态；

2. 如房屋已设定抵押或所有权受限制，应书面告知承租人；

3. 出租非独立成套的房屋时，应明确合用部位的范围、条件和要求，并协商处理与相邻房屋承租人、使用人的争议；

4. 按照租赁合同约定收取租金，除非另有约定，不得向承租人收取其他费用；可以与承租人约定收取租赁保证金；

5. 定期对房屋进行养护，保持房屋处于正常可使用状态，并在维修时采取措施减少对承租人使用房屋的影响；

6. 租赁关系终止时，有权收回房屋，如承租人逾期未经同意返还房屋，出租人有权收取房屋使用费。