二套房契税计算公式及交税流程解析

一、二套房契税计算公式

在购买房屋时，二套房的贷款比例一般为4成，与首套房有所不同。根据自己的情况确定公积金余额和单位每月缴存金额，然后选择合适的贷款方式。首付一般为总价的30%，如果手上的现金多于首付的30%，可以适当增加现金支付，减少贷款金额。购买期房时，首次贷款首付为30%，二次贷款首付为60%；购买二手房时，首次贷款最多可贷评估价的70%。根据人民银行的政策和授予的权限，购买首套房或改善型自住房的优质客户可以享受两成首付、七折利率优惠的房贷政策。

二、购房契税交税流程

（一）起效时间：契税纳税义务发生时间为签订房屋权属转移合同或取得其他具有房屋权属转移合同性质凭证的当天。如果改变土地、房屋用途需要补缴契税，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。

（二）纳税期限：根据法规规定，纳税人应在纳税义务发生之日起30日内向征收机关申报并缴纳契税。

（三）计税依据：房屋所有权转移时的成交价格或市场价格作为计税依据。对于成交价格明显低于正常市场价格或交换房屋价格差额明显不合理的情况，征收机关会委托评估机构进行评估，以评估价格作为计税依据。

（四）税额计算：根据不同情况，契税的计税依据和税额计算方式有所不同。一般情况下，国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的契税以成交价格为计税依据；土地使用权赠与、房屋赠与的契税由征收机关参照市场价格核定；交换价格相等时免征契税，不等时由多交付一方交纳契税；房屋附属设施的契税根据合同规定的总价款或土地确定的适用税率征收。

（五）交购房契税需要的资料：根据不同类型的房屋交易，需要准备相应的资料，如商品房买卖需要购房合同和购房发票，二手房买卖或赠与需要买卖契约或赠与公证书、评估单和原房证等。

三、买房契税的税率是多少？

购买新房需要缴纳的契税为购房总价的3-5%，普通商品住宅减半，即1.5-2.5%。购买二手房时，非普通住宅的契税要加倍。根据国家和地方规定，普通住房需满足建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的条件才能享受减半税率。

以上就是关于二套房契税计算公式及交税流程的解析。购买二套房不享受优惠政策，契税税率按照房价的3%缴纳。