土地使用权已设定抵押的房子购买风险及解决方法

一、土地使用权已设定抵押的房子可不可以买

针对土地使用权已设定抵押的房子是否可以购买这一问题，一般而言，这类房子在购买时需要谨慎对待。

1. 房屋作为土地使用权的附属物

由于土地和房屋具有不可分割性，上规定当土地使用权被设定抵押时，房屋也应同时被视为抵押物。

2. 购房者需确认抵押状况

如果购房者在购买时未能确认开发商是否已经解除了抵押（解押），那么购买这样的房子可能会给购房者带来巨大的风险。

3. 合法购买条件

如果满足以下条件，购房者仍然可以考虑购买：

（1）根据《民法典》第四百零六条规定：抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。这意味着，在特定情况下，即使土地使用权被设定了抵押，购房者仍然有可能合法购买该房屋。

（2）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

4.购房者在签订购房合同时，应确保开发商已经按照与银行之间的约定支付了相应款项，并向购房者出示了解押证明文件，以证明该房屋已解除抵押状态。

二、合法购买条件

在满足以下合法购买条件的情况下，购房者可以考虑购买土地使用权已设定抵押的房子：

1.开发商已经解除了抵押（解押），并向购房者出示了解押证明文件。

2.购房者与开发商签订的购房合同中明确规定了房屋的权利和义务，并符合相关规定。

3.购房者需要确保开发商与银行之间的抵押合同已经终止或变更，以确保购房者的权益不受影响。

三、查验抵押状况

为了确保购买的房屋不存在抵押问题，购房者可以采取以下措施进行查验：

1.购房者可以依法到房地产登记部门查询所购房屋是否设定了抵押。通过查询房地产登记簿，购房者可以了解该房屋的抵押情况，包括抵押权人、抵押金额、抵押期限等信息。

2.购房者还可以查看开发商的土地使用权证书的原件，以确认该证书上是否有设定抵押的记载。如果证书上有抵押记载，那么购房者需要谨慎对待，并要求开发商提供解押证明文件。

3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》的相关条款，购房者在购买商品房时还需要注意以下事项：

（1）如果购房者未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，且未与担保权人办理不动产抵押登记手续，担保权人有权起诉购房者，并请求处分商品房买卖合同项下购房者的合同权利。因此，购房者需要按时偿还贷款，并及时办理抵押登记手续。

（2）如果购房者未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人有权请求购房者偿还贷款或就抵押的房屋优先受偿。因此，购房者需要确保自己具备偿还贷款的能力，并及时办理抵押登记手续，以避免可能的风险。

（3）购房者在购买土地使用权已设定抵押的房子时，需要谨慎对待，并满足合法购买条件。同时，购房者还需要查验房屋的抵押状况，并采取相应措施确保自己的权益不受影响。