农村房屋买卖效力及税费计算详解

一、农村房屋买卖效力是怎样

农村房屋买卖并没有被法律禁止，土地管理法第六十二条第四款规定了农村村民出卖、出租住房后不得再申请宅基地，但并未禁止房屋的买卖和出租。房屋是固定于土地的地上物，房屋的流转势必会导致土地使用权的流转。此外，禁止宅基地使用权流转的规定也存在不合理性，因为买卖、赠与、继承等行为都是所有权人行使所有权的方式，禁止农村房屋买卖实质上侵犯了房屋所有人的所有权，影响了财产价值的充分发挥。

二、二手房屋买卖税费要怎么算

在二手房屋买卖中，需要缴纳的税费包括契税、个税、印花税和土地增值税。契税按照房款总价的1%-3%交纳，个人购买90平方米及以下普通住房且为家庭唯一住房的，可以按1%税率征收契税。个税根据计税价格的1%、1.5%或3%交纳，具体税率取决于房屋的性质和用途。印花税的税率为0.05%，买卖双方各自缴纳0.05%的印花税。土地增值税的征收标准根据房屋的性质不同，商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。

三、房屋买卖中税收突然增加了怎么办

税费政策是可以变化的，如果在签约后、过户之前税收突然增加，双方很容易引起争议。为避免纠纷，建议买卖双方在合同中约定如何分担新增税费。如果合同中约定了上家净到手房款和下家负担所有税费，那么因政策调整而增加的税费应由下家承担。在房产交易中，买方和卖方都应该谨慎操作，必要时可以寻求专业人士的帮助，以避免不必要的损失。