购买二手房的流程及注意事项详解

一、购买二手房的流程是怎样的

二手房的购买流程包括以下几个步骤：

1. 看房

买方首先需要进行看房，与卖方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项。买卖双方产生的费用一般由双方自行支付。

2. 查档

买卖双方需要携带房产证原件或按揭合同原件到国土部门的档案大厦进行房屋档案的查阅。

3. 签合同

买卖双方需要协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金支付时间及比例、违约责任等内容，并签订房地产买卖合同。

4. 公证和担保

卖方需要与担保公司一同到公证处进行公证，并委托担保公司办理相关事务。

5. 资金监管及贷款申请

买方需要将首期款支付到按揭银行的资金监管账号，并与银行签订资金监管协议及相关文件。买方还需要向银行提出贷款申请，待银行同意贷款后，买方将获得贷款承诺书。

6. 赎楼

买方支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，并进行赎楼及注销抵押登记手续。

7. 房屋过户

买方与担保公司一同前往房地产产权登记中心签订房地产买卖合同，并递交房产过户申请。担保公司领取回执后，需等待约5个工作日。

8. 领证和抵押登记

买方与担保公司到领证窗口签署回执缴费，并领取房产证。担保公司将新房产证与按揭银行在房地产产权登记中心进行抵押登记。银行将首期款支付给卖方，然后将扣除赎楼贷款后的贷款支付给卖方。

9. 交房

买卖双方办理房屋交接手续，包括水、电等过户，并买方领取钥匙。

二、二手房合同签订注意事项

在签订二手房买卖合同时，买卖双方应注意以下事项：

1. 约定详细内容

合同中应约定房屋总价、违约金、滞纳金、交屋时间、过户时间、税费支付等内容。如果房屋转让价中已包含固定装修及附属设施，应在中介的证明下清点并列入家具清单，以避免未来纠纷。

2. 保护买方权益

买方应注意将卖方的产权情况进行调查，确保房屋没有抵押或被法院采取查封、冻结等措施。同时，买方可以约定钱款分批支付方式，并确定卖方撤销抵押的时间和卖方户口迁出的时间。

三、二手房买卖中定金返还问题

在二手房买卖中，定金的返还要求需要遵循以下规定：

1. 协议约定：买卖双方应在协议中明确房屋的实际情况、房价、委托期限以及定金的协商处理方法，并确保协议有中介公司的印章。

2. 收据和委托书：买方在交付定金前，应要求中介公司出示卖方委托中介公司收取定金的委托书，并在交付定金时要求中介公司出具收据，确保收据上有中介公司的印章。

3. 交付给产权所有人：买方在支付定金或购房款时，应将款项交付给房主本人。