小产权房购买风险及纠纷类型解析

一、小产权房的购买风险有哪些

小产权房由于价格便宜，但由于不受保护，购买小产权房存在较大风险。主要风险包括：

1. 没有房产证，流通受限：小产权房建在集体土地上，无法取得产权证，无法对外流通。

2. 拆迁补偿难：小产权房多为违章建筑，可能被拆除，无法获得拆迁安置补偿。

3. 质量难保证：小产权房的质量监管不到位，存在偷工减料和安全隐患。

4. 位置偏远、交通不便、配套不完善、物业管理滞后甚至没有物业。

5. 继承、遗赠产生麻烦。

二、购买小产权房纠纷的类型

购买小产权房可能引发以下纠纷类型：

1. 城镇居民与农村居民签订购买宅基地或房屋合同，农村居民不履行合同，城镇居民起诉要求履行合同。

2. 城镇居民购买宅基地或房屋后，农村居民反悔，要求合同无效返还原物。

3. 城镇居民以农村居民名义购买宅基地及房屋后，引发权属确认和拆迁补偿安置纠纷。

4. 城镇居民购买多层或高层小产权房后，发生房屋质量、交付等合同履行纠纷。

5. 城镇居民购买小产权房后，多次转手引发连环纠纷。

三、小产权房的效力

小产权房买卖合同的效力一般认定为无效，但也有不同情况：

1. 发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同认定有效。

2. 将房屋出售给本乡以外的人员，经过有关组织和部门批准，可以认定合同有效。

3. 将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋，该合同应作无效处理。

小产权房购买存在较大风险，购房者应注意避免纠纷的发生。