哪些情况下商品房可预售

一、哪些情况下商品房可预售

1、内销商品房预售

内销商品房预售需要满足以下条件：

(1) 有开发经营企业的营业执照；

(2) 有市计委、建委批准的商品房项目建设计划文件；

(3) 已取得国有土地使用或土地使用权来源证件；

(4) 取得建设工程规划许可证和建设工程开工证；

(5) 有纳入市建委销售计划的证明文件；

(6) 按申请预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，或达到相应的工程进度，并已确定施工进度和交付日期；

(7) 本市商品房预售许可证。

2、外销商品房预售

外销商品房预售需要满足以下条件：

(1) 有开发经营企业的营业执照；

(2) 付清地价款(包括市政基础设施建设费、拆迁安置补偿费和土地使用权出让金)，取得土地使用证；

(3) 市或区县建委颁发的建设工程开工证，建筑施工合同，采暖、给排水、供电、燃气、电视接受、电梯安装等工程已确定交用日期的证明材料；

(4) 已完成工程建设总投资额的25%；

(5) 工程施工进度和竣工交付的日期已经确定；

(6) 外销商品房预售许可证。

二、预售商品房有什么风险

1、关于预售资质的风险问题

根据《城市房地产管理法》的规定，开发商预售商品房必须持有三证：《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》，并完成预售商品房建设总投资的25%以上的投资行为，才具备对外销售商品房的资格。如果开发商没有预售资质非法预售，预购人签订的商品房预售合同可能无效。因此，预购人在签订合同前应仔细审查开发商的资质。

2、关于定金和订金的风险

在签订商品房预售合同之前，预售方通常要求预购方支付定金。定金具有担保和违约责任两种功能，一般适用双倍返还的规定。与定金不同，订金是作为履约担保的一种方式，常用于承揽合同和服务合同。在支付定金或订金时，预购人需要搞清楚两者的区别和相关规定。

3、关于一房多卖的风险

一房多卖是指同一套房屋被多个购房者购买的情况。这种情况可能存在于商品房预售过程中，主要是因为商品房预售登记备案制度的强制力度不够。根据相关法律规定，以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效不予支持。因此，预购人需要注意商品房预售登记备案的情况，以避免一房多卖的风险。