农村宅基地上房屋转让合同的有效性及处理方式

一、农村本集体经济组织成员之间的转让合同有效

对于农村本集体经济组织成员之间的房屋转让，只要转让双方所订立的转让合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定转让合同有效。

二、农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的转让合同有效

虽然我国相关法律、法规禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定。因此，对这类农村房屋转让合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，也应依法认定为有效合同。

三、农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的转让合同无效

根据国务院办公厅《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》，农民住宅不得向城市居民出售。因此，对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定无效。

根据审判实践，对于农村宅基地上房屋转让行为发生后的处理方式如下：

1、农村本集体经济组织成员之间的转让

如果没有欺诈、显失公平情形存在，应认定房屋转让合同有效，驳回当事人要求退房退款的诉讼请求。

2、农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的转让

如果取得有关组织和部门批准，可认定合同有效，判决驳回当事人要求确认合同无效的诉讼请求。

3、农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的转让

如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋，应作无效处理，双方当事人应各自返还房屋及购房款。

4、农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的转让

如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋，应尊重现状，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

5、农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的转让

如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋，如果认定合同无效，在决定退房退款时，要全面考虑到双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原转让价格的差异造成的损失；对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。