房改房的房屋买卖合同效力认定及注意事项

一、房改房的房屋买卖合同效力认定

房改房与商品房在交易方面存在一些区别。一般来说，房改房产权的取得是以标准价或成本价支付的，而不是市场价。标准价取得的产权只有部分产权，与出售单位构成共有关系；成本价取得的产权则是完全产权，归职工个人所有。不论是哪种产权类型，房屋所占土地一般都是划拨土地，职工个人在购房时并没有缴纳土地出让金。

根据《河南省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》，以成本价购买的公有住房和以标准价购买的公有住房可以进行上市交易。在进行上市交易时，房屋产权人需要到房地产交易市场办理上市确认和交易手续。办理手续时，需要提供身份证明、房屋所有权证，以及房屋产权共有人同意上市交易的书面意见。对于居民个人拥有部分产权的住房，还需要提供原产权单位同意上市交易且在同等条件下保留或放弃优先购买权的书面意见。此外，上市交易时还需要缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，并由土地管理部门负责办理土地使用权转移登记。

二、购买房改房的注意事项

购买房改房时，需要注意以下几个方面：

1. 验证产权证可靠性

购买房改房前，需要验证原产权人是否拥有产权证，并确保产权证的真实性。可以通过房管部门查验产权证的真伪和是否被用于抵押、典当等。如果卖方无法提供产权证正本，只能提供复印件，并以各种借口解释，购买者应提高警惕，以免上当受骗。

2. 确认产权分配比例和利益分配办法

购买房改房时，需要明确产权证上的名字是否与卖方一致，以及房主与卖房人的关系是否可靠。特别是对于标准价购买的公房，需要了解是否存在按成本价补足费用或与原单位按比例分成的问题。此外，对于夫妻共同财产或家庭共同财产的房改房，购买前必须了解清楚，以避免引起不必要的纠纷。

3. 确认是否有优先购买权

根据规定，房改房在同等价格条件下，原产权单位拥有优先购买权。因此，在进行房改房上市交易时，必须经过原产权单位的同意才能进行转卖。购买者还需要明确与原产权单位的利益分配办法，特别是对于存在按成本价补足费用或与原单位按比例分成的情况。

4. 注意特殊单位的公房

一些军产、院产、校产的公房可能与本单位的办公场所在同一个大院里，这些单位一般被列为特殊单位，可能不宜有外人入住。购买者在购房前需要进行必要的查询，明确是否符合上市交易条件，以免发生不必要的麻烦。

购买房改房需要对产权证的可靠性进行验证，了解产权分配比例和与原产权单位的利益分配办法。同时，购买者还需注意是否存在优先购买权和是否符合上市交易条件。购房前的准备工作对于保障购买者的权益至关重要。