判断住宅区配套公共建筑的产权归属及其他地上附着物的处理方法

住宅区配套公共建筑(简称配套公建)，指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑。对于配套公建的产权归属，可以根据以下几个基本方法进行判断。

一、基于社会公共利益的规定

根据国家及地方有关规定，开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公建，如配套中小学校的产权归政府，配套物业管理办公房、社区居委会用房的产权归全体业主。而对于配套防空地下室，由于国家尚未对其产权归属作出明确规定，故其产权归属不明确，但平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

二、根据国有土地使用权出让合同和商品房买卖合同的约定

如果国有土地使用权出让合同或商品房买卖合同中明确约定受让人应配套修建某些配套公建并明确其产权归属的，或约定了某些配套公建的产权归属，按约定执行。如果商品房买卖合同约定某些配套公建被列入公用建筑面积分摊范围，则其产权归全体业主。

三、属于商品住宅从属物的归属规定

除了以上两种情况外，属于商品住宅从属物的配套公建的产权随商品住宅产权一并转移于全体业主。这意味着无论配套公建的产权归属于开发商还是业主，根据《物业管理条例》的规定，任何人都不得擅自改变配套公建的用途。开发商也可以将其产权归属的配套公建无偿转让给全体业主。

对于住宅区内具有经济价值的其他地上附着物，如居民停车场、游泳池、网球场等，其产权归属问题也需要进行处理。根据我国法律关于主物与从物产权应一并转移的规定，这些地上附着物属于土地及/或房屋的从物，其产权属于房地产权利人。

具体而言，居民停车场属于住宅区土地及房屋的从物，其产权归全体业主。而游泳池、网球场如果在会所范围内，则其属于会所的从物，产权归会所产权人；如果在会所之外，则其属于住宅区土地及房屋的从物，产权归全体业主。

对于会所和停车库的产权归属，可以按照以下方法处理：

1. 如果会所中的某些房屋属于国家及地方规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公建，按国家及地方有关规定执行。

2. 如果商品房买卖合同约定会所整体或其中的某些房屋产权归属，按约定执行。

3. 其他情况下，会所的产权归属于开发商。

对于地上停车库和未与防空地下室结合建设的地下停车库，如果已被列入公用建筑面积分摊范围，或商品房买卖合同约定产权归全体业主所有，则其产权归全体业主。否则归开发商，开发商可以出售、出租。而与防空地下室结合建设的地下停车库，由于国家尚未对防空地下室的产权归属作出明确规定，故其产权归属不明确，但开发商依法享有防空地下室平时的使用权。