二手房买卖中常见的违约情形及处理方式

一、二手房买卖违约的常见情形

随着房价的不断上涨，越来越多的人选择购买二手房。二手房通常地段优越，周边配套设施齐全，生活便利。然而，二手房的交易手续相对复杂，容易引发违约情况，导致交易双方产生矛盾。了解二手房买卖中常见的违约情形，可以帮助买卖双方更好地维护自身权益。

首先，房屋价格的大幅度下降可能导致买方拒绝购房。在二手房交易中，房屋的价格在交易流程中可能会受到市场波动的影响，若在办理贷款或过户期间，房屋价格出现大幅下降，买方可能会选择放弃定金，拒绝继续购房。其次，买方不愿赎楼也是一种常见的违约情形。在交易过程中，卖方的房产可能仍在银行抵押，买方原本同意帮助卖方还款，但由于手续繁琐，最终可能选择不再履行这一义务，造成违约。此外，买方不愿支付房款的情况也时有发生，可能是因为未按照合同约定的时间和金额进行支付，或者是部分支付而拒绝履行合同约定的全部款项，这些行为均构成违约。

二、如何约定二手房买卖违约金

在二手房买卖过程中，违约金的约定是保障双方权益的重要措施。合同中应明确约定违约的处理方式及违约责任的承担方式。对于根本违约的情况，可以在合同中约定：若甲方（卖方）不出售该房屋，则乙方（买方）有权解除合同，并要求甲方支付总房款20%的违约金。此处的“不出售房屋”包括甲方主观不出售或以实际行动表示不出售，如将房屋售与他人或拒绝协助乙方办理过户手续超过一个月等。

同样，若乙方不购买该房屋，甲方有权解除合同，并要求乙方支付总房款20%的违约金。这里的“不购买房屋”是指乙方主观不购买或以实际行动表示不购买，如拒绝办理产权过户登记或不支付购房款等。通过明确的违约金约定，可以有效减少违约行为的发生，保护双方的合法权益。

三、二手房买卖违约的处理方式

当二手房买卖出现违约时，卖方或买方均可通过法律途径维护自身权益。若卖方违约，买方可以选择直接提起民事诉讼。根据《民法通则》的相关规定，民事诉讼的时效一般为两年，具体的诉讼时效应根据不同情况进行判断。诉讼时效的计算通常从权利被侵害之日起开始，但在某些特殊情况下，法院可以延长诉讼时效。

在诉讼过程中，买方需要提供相关证据，以证明卖方的违约行为，并请求法院判决解除合同或要求卖方履行合同义务。同时，买方也可以要求卖方支付违约金，以弥补因违约造成的损失。对于买方违约，卖方同样可以通过法律途径维护自己的权益，要求买方承担相应的违约责任。