二手房个税计算详解及过户流程

一、二手房个税的计算方法

在购买二手房时，卖方需要依法缴纳个人所得税，这一税费的计算方式与房产的持有时间及类型密切相关。对于普通住宅而言，如果持有时间在2年以内，个人所得税的计算公式为：{售房收入－购房总额－（营业税+城建税+教育费附加税+印花税）}×20%。而对于持有时间在2年以上（含）至5年以下的普通住宅，计算公式则为：（售房收入－购房总额－印花税）×20%。如果是出售公房，且持有时间在5年内，个人所得税的计算方法为：（售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用）×20%。其中，经济房价款的计算为建筑面积乘以4000元/平方米，而土地出让金则为1560元/平方米乘以1%再乘以建筑面积。需要注意的是，若卖方持有房产超过5年，则可免交个人所得税。

二、买卖二手房的过户流程

二手房的过户流程相对复杂，通常包括多个步骤。首先，买卖双方在签署买卖合同后，如果需要贷款，需及时联系银行办理相关贷款手续。接下来，双方需要依次办理公共维修基金的缴纳、挂牌公示及网签合同。在银行审核完贷款申请后，若符合条件，银行会出具批贷函，并在过户前提供抵押合同。此时，买卖双方可以开始办理过户手续，需携带相关材料并到场。过户完成后，买方可以在房地产交易中心领取不动产证及他项权证，随后进行物业交割，卖方需结清水电煤及物业费用。最后，银行在收到他项权证后，会在5-10个工作日内将款项放给卖方。

三、房产证的办理流程

在完成二手房交易后，买卖双方需在一个月内到房地产交易所办理买卖过户登记，所需材料包括房屋买卖合同、身份证、户口本等。接到交易所的通知后，双方需携带身份证、户口本及图章等，交纳相关税费后即可办理过户手续。交易所会向买方发放房产卖契，原则上房产证的办理需要买卖双方共同到场。如果一方因故无法到场，可以出具委托书，授权代理人代为办理。完成过户手续后，买方需在3个月内持房产卖契到房屋土地管理局进行登记申请，以确保房产证的顺利办理。