小产权房的定义和风险解析

一、小产权房的定义

小产权房是指建在农村集体土地上的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，产权证由乡政府或村政府颁发。与商品房不同，小产权房一般不能进行买卖，只能在集体成员内部转让、置换。

根据不同的解释，小产权房可以分为发展商产权、土地出让金和产权证发证机关三种类型。

二、小产权房的风险

1. 没有房产证：小产权房建在集体土地上，不允许对外销售，购买者无法获得国家发放的产权证。

2. 拆迁难补偿：小产权房大多属于违章建筑，如果与国家规划冲突，可能被拆除，业主也无法获得拆迁安置补偿。

3. 质量难保证：小产权房的房屋质量缺乏监督，开发商为了赚钱可能会偷工减料，存在安全隐患。此外，物业管理和售后保修也难以保证。

4. 配套不完善：小产权房往往缺乏暖气、天然气等基础设施，未来可能面临水电等配套问题。

5. 遗赠麻烦：由于缺乏产权，小产权房在遗产继承时会遇到许多麻烦。

三、小产权房拆除的补偿方式

根据《城市房屋拆迁管理条例》，小产权房的拆迁补偿方式可以由所有权人自行选择，包括货币补偿、房屋产权调换和二者结合。补偿标准应遵循公平原则，参考市场比较法确定补偿范围，考虑土地出让金和相关税费的缴纳情况。

小产权房存在诸多风险，包括法律认可问题、拆迁补偿困难、质量问题、配套不完善和遗产继承问题。