小产权房的定义与法律风险解析

一、小产权房的定义及特征

小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，这类房产的产权证并非由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会发放，因此被称为“小产权”。小产权房的建设通常未缴纳土地出让金等相关费用，缺乏国家发放的土地使用证和预售许可证。购房合同在国土房管局也不会得到备案，导致其产权证并不具备真正的法律效力。

小产权房的存在主要是由于一些地方政府为了满足农村居民的住房需求而进行的非法建设。这些房屋往往是在没有合法用地、规划和建设许可的情况下建造的，因此其合法性受到质疑。由于缺乏国家的法律保护，购买小产权房的风险极高，购房者在发生纠纷时几乎无法获得法律支持。

二、小产权房的类型及法律风险

小产权房主要可以分为几种类型：第一类是集体建设土地上建造的房屋，这类房屋通常是为了满足农民集中上楼或动迁安置而建设的，但在建设过程中可能存在超建的情况。第二类是宅基地上建成的房子，这类房屋只允许该农村集体经济组织的成员居住，非成员无法购买。第三类是一些农业园或养老院的别墅，这些房屋在发生纠纷时，购房者无法得到赔偿，因为买卖合同被视为无效。最后，还有部分二手房在未办理征地手续及欠缴土地出让金的情况下进行交易，这类房屋的买卖合同同样会被认定为无效。

由于小产权房的法律手续不完善，购房者在购买时需要特别谨慎。国家对小产权房的买卖采取了严格的禁止措施，任何单位和个人不得进行小产权房的买卖，相关中介机构也不得代理小产权房的业务。购房者在购买小产权房后，所遭受的损失和后果将自行承担，无法得到法律的保护。

三、国家对小产权房的法律态度

各地政府对小产权房的态度是一致的，均采取坚决遏制的措施。首先，国家禁止将规划用途为非住宅的土地用于建设住宅，任何单位和个人不得利用自有宅基地或购买他人宅基地进行小产权房的建设。对于已经在建的小产权房，政府将依法停止建设并进行查处。

其次，国家还禁止小产权房的非法销售或以租代售行为，任何中介机构不得配合开发主体进行小产权房的营销。购房者在购买小产权房时，需明确其法律风险，避免因盲目投资而导致的经济损失。小产权房的买卖不仅违法，而且在法律上没有保障，购房者应当提高警惕，谨慎对待。