交房与楼书不符，开发商的违约责任解析

在现代房地产交易中，购房者与开发商之间的合同关系日益复杂，尤其是在交房时房屋实际情况与楼书宣传不符的情况下，购房者往往面临权益受损的风险。本文将通过具体案例分析，探讨开发商在此类情况下应承担的法律责任。

一、楼书的法律性质

楼书，通常是开发商为推广其房产项目而制作的宣传资料，包含了房屋的基本信息、周边环境、配套设施等内容。在法律上，楼书的内容如果对购房者的决策产生了重要影响，则可视为合同的一部分。根据最高法院的司法解释，开发商提供的售楼广告和宣传资料，若对合同的订立及价格有重大影响，均应视为合同内容。在购房者与开发商签订的合同中，若明确约定房屋交付时必须符合楼书说明，则开发商有义务按照楼书的内容交付房屋。

在案例中，购房者阿豪与开发商签订的补充条款中明确规定，交付的房屋必须与楼书说明一致。这一条款的存在，进一步确认了楼书在合同中的重要性，开发商不能以楼书不是正式合同为由逃避责任。

二、违约责任的认定

在阿豪的案例中，开发商在交房时未能按照楼书的承诺提供相应的设施，导致购房者权益受到侵害。阿豪发现，原本承诺的四个表具中，只有一个安装在户外，其他三个均在室内。此外，楼书中描述的环境和设施与实际情况严重不符。面对这种情况，阿豪选择了通过法律途径维护自己的权益。

法院在审理此案时，首先确认了那份彩色印刷品的法律性质。尽管开发商声称该印刷品不是楼书，但法院认为其内容实际上是对房屋销售的宣传，具有楼书的性质。因此，开发商未能按照楼书的承诺履行合同，构成违约，理应承担相应的法律责任。

法院根据开发商的违约程度，酌情确定了赔偿数额。需要注意的是，虽然阿豪对小区环境与广告效果不符提出了异议，但由于双方并未对小区环境的具体标准进行明确约定，法院对此未予支持。这一判决强调了购房者在签订合同时，需对合同条款及相关约定进行详细审查，以保障自身权益。

三、购房者的维权建议

在购房过程中，购房者应当重视开发商提供的所有宣传资料，包括楼书、广告等，确保这些资料与合同内容一致。购房者在签订合同时，最好要求将楼书内容作为合同的一部分，避免未来因交房时不符而产生的纠纷。此外，购房者在交房时应仔细检查房屋的实际情况，如发现与楼书不符的情况，应及时与开发商沟通，必要时可寻求法律援助，维护自身合法权益。