二手房交易中的税费缴纳指南

一、二手房交易税费的构成

在我国，二手房交易涉及多项税费，买方和卖方各自承担不同的费用。首先，买方需要缴纳契税，计算方式为成交价或评估价（高者）乘以1.5%，如果是商用房或面积超过144平方米，则税率为3%。此外，买方还需支付交易服务费，按照建筑面积计算，每平方米3元。交易印花税同样由买方承担，计算方式为成交价或评估价（高者）乘以0.05%。产权转移登记费为50元，每增加一位买家需加收10元，若买家为单位则为80元。

卖方方面，需缴纳的费用包括交易服务费和交易印花税，计算方式与买方相同。除此之外，卖方还需支付土地出让金，按照成交价或评估价（高者）乘以1%计算。对于解困房，卖方需支付成交价或评估价（高者）乘以1%的费用。商品房的土地出让金则按基准地价乘以3%及未交土地出让金的建筑面积计算。此外，卖方还需承担分摊费用，具体计算方式为成交价除以总面积乘以分摊面积的10%（10楼以下）或20%（10楼以上）。最后，个人所得税的计算方式为成交价或评估价（高者）乘以1%，但若房产为自用满五年且是唯一生活用房，则可免征该税。

二、二手房交易税费的起征点

在二手房交易中，个人所得税的起征点因房产类型和持有年限而异。对于普通住宅，若在2年内出售，则应纳税所得额为售房收入减去购房总额及相关税费的余额，适用税率为20%。若持有时间在2年以上且不超过5年，则应纳税所得额为售房收入减去购房总额及印花税的余额，依然适用20%的税率。出售公房的情况更为复杂，5年内出售的应纳税所得额为售房收入减去经济房价款、土地出让金及合理费用的余额，而5年以上的普通住宅则可免交个人所得税。

根据《个人所得税法》，个人出售自有住房取得的所得需按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。财政部和国家税务总局在1999年12月也对相关问题进行了明确规定，具体分为三种情况征税。首先，个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额为转让财产的收入额减去财产原值和合理费用后的余额。其次，出售已购公有住房的应纳税所得额为销售价减去经济适用住房价款、原支付超出标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的收益及合理费用后的余额。最后，职工出售以成本价出资的集资合作建房、安居工程住房等，其应纳税所得额比照已购公有住房确定。

三、二手房交易税费的免缴与减免政策

在二手房交易中，存在一些免缴或减免个人所得税的情形。首先，个人转让自用超过5年且为家庭唯一生活用房的所得，可以免征个人所得税。其次，出售自有住房并计划在1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售住房应缴纳的个人所得税可先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳。如果购房金额大于或等于原住房销售额，全部退还纳税保证金；若购房金额小于原住房销售额，则按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。