认购书和购房合同的区别及等价关系

一、认购书和购房合同的区别

认购书是预约合同，目的是为将来订立商品房买卖合同而签订的合同，属于前契约阶段合同；购房合同是为商品房买卖这一目的确定权利义务的合同。

认购书约定的内容相对简单，通常只包括房屋的面积、总价、地理位置以及将在某一时间和地点签订购房合同等内容。而购房合同则包括了房款和房屋的交付方式和时间、产权证的办理、违约责任等所有主要条款。

认购书通常在商品房可以预售前签订，是开发商为了回笼资金和稳定客户的方法；购房合同的签订则是在开发商取得预售许可证后或现房销售的情况下进行。

二、认购书何时等于购房合同

根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房的认购、订购、预订等协议如果具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。

因此，如果商品房认购书的内容包含了《商品房销售管理办法》所规定的内容，并且开发商已经按照约定收受购房款，那么，认购书就等于购房合同。当事人的权利义务应当按照认购书的约定处理。

认购书和购房合同在目的、约定内容和签订时间等方面存在区别。在一定条件下，认购书可以等同于购房合同。购房者在购房过程中要仔细辨别签订的是认购书还是购房合同，并详细了解合同的细节内容，避免因误解而造成不必要的纠纷。