房贷提前还款利息计算及还款方式选择

一、全部提前还款利息计算

全部提前还款是指一次性结清房贷本息。在全部提前还款之后，利息计算截止到还清银行本息的当日，即借款时间的长短决定了利息的计算期限。对于全部提前还款，没有未结清贷款余额需要考虑。

二、部分提前还款利息计算

部分提前还款是指只归还贷款的一部分本息，还有剩余本息未结清的情况。对于部分提前还款未结清贷款余额部分，利息还是按照原有借款合同上约定的贷款利率执行。购房者可以选择两种还款方式来处理未结清贷款余额：

1. 缩短贷款还款期限，月供数额不变。这种方式可以更快地还清贷款，从而减少利息支出。

2. 贷款还款期限不变，减少每月月供数额。这种方式可以减轻每月的还款压力，但相对来说利息支出会更多。

三、选择划算的还款方式

1. 签订贷款合同时享受利率优惠。如果在贷款合同中已经享受了较低折扣的利率优惠，并且目前处于降息通道中，那么房贷提前还款可能不划算。因为即使利率在未来有所上升，也不会超过之前的利率。

2. 等额本金还款期已过1/3。等额本金还款方式将贷款本金平均分摊到每个月中，后期剩余本金越少，产生的利息也越少。因此，当还款期超过1/3时，利息对还款额的影响已经不大，不建议提前还款。

3. 等额本息还款已到中期。等额本息还款方式将贷款本金和利息平均分摊到每个月中，到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还款的意义也不大。

购房者在考虑提前还款时，需要根据自己的具体情况选择合适的还款方式。如果贷款利率较低且处于降息通道中，等额本金还款期已过1/3或等额本息还款已到中期，可能不适合提前还款。而对于全部提前还款，利息计算截止到还清银行本息的当日，借款时间的长短决定了利息的计算期限。