二套房税费计算及第二套房界定方法详解

一、二套房税费计算

根据房屋的性质和面积，二套房的税费计算方式有所不同。如果房屋的房本满五年，普通住宅的契税收取比例为1%，面积小于90平方米的为1.5%，面积大于140平方米的为3%。卖方名下有一套房产的个税为1%，如果卖方名下只有一套房产，则个税免交，营业税也免交。非普通住宅的契税为3%，个税同样按照上述规定收取，营业税则按差额征收。

对于首套面积在90平方米以下的房屋，契税收取比例为1%；首套面积在90平方米以上的房屋，契税收取比例为1.5%；而二次购房的契税收取比例为3%，不论面积大小。

二、第二套房的界定

界定第二套房的方法主要有以下几种情况：

1. 如果贷款买房的人已经有一套房产，并且商业贷款已结清，再次贷款买房则被认定为首套房；如果贷款未结清，则被认定为二套房。

2. 夫妻双方一方在婚前使用商业贷款购买房产，另一方在婚前使用公积金贷款购买房产，婚后双方以夫妻名义共同贷款购房。如果贷款已结清，银行可以根据借款人的偿付能力和信用状况等因素，灵活调整贷款利率和首付比例；如果贷款未结清，则被认定为二套房。

3. 准备结婚的两人中，一方名下有房产和未还清的房贷，另一方没有任何房产和房贷记录，现在两人共同购买新房并登记在两人名下。由于两人共同为产权人，没有贷款记录的一方申请贷款，这种情况被认定为二套房。

二套房的税费计算和界定方法对于购房者来说非常重要。购买二套房的税费相对于首套房要高出很多，因此在购买二套房之前，了解相关费用是必要的。