签购房认购书应注意的法律效力和合同条款

一、明确认购协议书的法律效力

从法律角度看，认购书确定的是房屋是否要买卖的关系，而正式合同确立的是正式房屋买卖关系，二者有本质的区别。购房者应当注意：

1. 购房者有权利知道，房产商也有义务告知购房者，关于认购协议书及《商品房买卖(预售)合同》中双方应承担的权利和义务。

2. 购房者在认购书中明确：“双方经协商未能就《商品房买卖(预售)合同》或补充协议达成统一意见的，开发商应全额退还定金。”这样可以为自身留有余地。

3. 注意认购协议书中权利义务的对等性。为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。

二、审查开发商是否具备商品房销售条件

购房者要确认开发商已经拿到预售许可证。预售合同有示范文本，但预订书条款则比较简单，有些开发商可能会在预订书中并不写明预售许可证等资质情况，从而规避有关法律规定。购房者要注意，没有取得预售许可证，房屋认购书是不受法律保护的。如果开发商故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况谎称取得《房地产预售许可证》，开发商则要承担缔约过失责任。

三、明确协议条款

认购书要产生合同效力，首先应当符合合同法的要求，内容应当清晰、明确。认购书的主要内容应包括：

1. 买卖双方基本情况，包括双方名称、地址、联系电话、传真等。

2. 房屋基本情况，包括房号、户型、面积、单位价格、总价等。

3. 签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等。

4. 定金条款，约定定金在不同情况下发生何种效力。

5. 付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等。

6. 买卖双方权利与义务。

7. 违约条款，即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。

购房者在签购房认购书时，要注意以上要求，确保自身权益不受损害。