首套房和二套房认定标准及注意事项

一、首套房认定标准

首套房认定标准主要包括以下几种情况：

1. 贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房，算作首套房。

2. 贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房，也算作首套房。

3. 已经全款买过一套房，再贷款买房，也算作首套房。

4. 全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房，也算作首套房。

5. 个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时，也算作首套房。

6. 个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房，也算作首套房。

7. 夫妻两人的情况比较特殊，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。

8. 夫妻两人的情况继续延伸，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款，也算作首套房。

二、二套房认定标准

二套房认定标准有三种情况：

1. 认房又认贷：既看名下是否有房产，也看贷款情况。如果名下无房产，也没有贷款买房记录，购房算首套房；如果名下有一套房产，或者有贷款买房记录，再次购房算二套房。

2. 认房不认贷：只看名下是否有房产，不管贷款情况。如果名下无房产，购房算首套房；如果名下有一套房产，再次购房算二套房。

3. 认贷不认房：只看贷款是否结清，不管名下房产情况。如果贷款已结清，再次购房算首套房；如果贷款未结清，再次购房算二套房。

三、二套房认定范围

需要注意的是，二套房认定并不仅限于同一城市，而是以一个家庭的实际房产数量为准。也就是说，如果一个家庭已经拥有一套普通自住房，再次购买房产就会被认定为二套房。根据最新规定，异地人士购房贷款还需提供1年以上拟购房地的纳税证明或社会保险缴纳证明，否则均按照二套房贷计算。

购房者在申请贷款和购买房产时，应根据自身情况合理选择首套房或二套房，并遵守相关规定，以免影响贷款申请和购房计划。