商品房和存量房的区别及购买要点

一、商品房和存量房的区别

商品房是指由房地产开发商投资新建造的房产，而存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。

二、存量房的买卖程序

存量房的买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同，合同生效后30日内向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。存量房市场也叫做一级半市场。

三、经济适用房和商品房的区别

1. 概念不同：经济适用房是由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，出售价格实行政府指导价。而商品房是由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

2. 产权不同：经济适用房只有房屋占有权、房屋处分权、房屋使用权，不享有收益权。而商品房购买人具有完全产权，包括房屋占有权、房屋处分权、房屋使用权和收益权。

3. 购买方式不同：经济适用房只能由特定人群申请购买，申请人需要满足一定条件。而商品房向公众销售，购房者可以根据自己的能力自主购买。

4. 物业管理费不同：商品房的物业服务收取费用，而经济适用房的物业费由政府控制，保障基本服务。

5. 建设目的不同：商品房是以营利为目的的非政策性住房，不具备保障性质。而经济适用房是为了解决城市低收入住房困难家庭的住房问题，具备保障性质。

6. 土地性质不同：经济适用房是政府划拨用地，可以享受政府制定的优惠政策。而商品房的用地是通过出让的方式获得，基本上不能享受优惠。

7. 购买对象不同：经济适用房的购买对象是常住城镇的中低收入家庭，并且名下没有任何房产。而商品房的购买对象没有这样的限制，只要是具备完全民事行为能力并有足够资金的人都可以购买。

购房者在选择购买商品房或存量房时，需要考虑产权、购买方式、物业管理费等因素。同时，经济适用房和商品房也有明显的区别，购买者应根据自身情况和需求做出选择。