回迁房贷款逾期交房违约金计算及注意事项

一、回迁房逾期交房的违约金计算

在房地产交易中，逾期交房的情况时有发生，尤其是在回迁房的交易中，买卖双方都应明确违约责任。根据相关法律规定，因房地产转让人的过错，未能在约定时间内交付房地产的，转让人需向受让人支付的违约金为已收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。这意味着，若转让人未能按时交房，受让人有权要求其赔偿相应的利息损失，确保自己的合法权益得到保障。

另一方面，若因房地产受让人的过错，未能在约定时间内支付转让价款，受让人需向转让人支付的违约金则为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。此外，因违约给对方造成的损失应按实际发生的情形分项计算损失数额，通常也会按照房款的万分之五进行赔偿。这些规定旨在维护交易的公平性，促使双方履行合同义务。

二、回迁房买卖的注意事项

在进行回迁房买卖时，购房者需特别关注房产证的情况。首先，已有房产证的回迁房是可以进行二手买卖或租赁交易的，因为这些房产证是房管局认可的，受其监督，确保了交易的合法性和安全性。购房者在购买这类房产时，能够享受到较高的保障，不必担心后续的产权问题。

然而，对于没有房产证的回迁房，购房者则需多加小心。这类房产往往只有发展商的回迁协议，无法在房地产交易所进行公证过户和改名，存在较大的法律风险。因此，购房者在选择回迁房时，务必确认房产证的情况，以免在交易后出现产权纠纷，造成不必要的损失。

三、回迁房过户所需材料

在回迁房的买卖过程中，过户手续是必不可少的环节。购房者需准备一系列材料以便顺利办理过户手续。首先，登记申请书原件和申请人身份证明是基本要求。此外，房屋权证原件、网上签约的当地市存量房买卖合同原件、交易结算资金托管凭证原件等也是必需的材料。若买卖双方约定自行划转交易解散资金，还需提交存量房交易结算资金自行划转声明原件。

在办理过户时，契税完税或减凭证原件、房屋权证上的房屋登记表等材料也需一并准备。当新的产权证办理出件后，购房者便可到土地局办理回迁房的过户手续，所需材料包括新产权证（原、复印件）、买卖契约、老土地证原件、产权人身份证（原、复印件）。若产权人无法亲自办理土地证，还可委托他人代为办理，委托人需提供本人身份证（原、复印件）和土地登记委托书。