建筑面积与总建筑面积的详细解析

一、建筑面积与总建筑面积的概念解析

建筑面积和总建筑面积是房地产领域中两个重要的概念，它们在定义和组成上有着明显的区别。建筑面积是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和，通常用于表示建筑物的规模和大小，是一个经济指标。而总建筑面积则是指在建设用地范围内，单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积的总和。可以说，建筑面积更侧重于单一建筑的实际使用情况，而总建筑面积则涵盖了整个项目的建筑规模。

二、建筑面积与总建筑面积的组成差异

在组成方面，建筑面积包括即使用面积、辅助面积和结构面积，反映了建筑物的实际使用情况。而总建筑面积则包含实用面积和公摊面积，公摊面积是指在多户住宅中，业主共同拥有的公共部分的面积，如楼道、电梯等。这种差异使得购房者在选择房产时，需要更加关注建筑面积和总建筑面积的具体数值，以便做出更为明智的决策。

三、建筑面积的计算方法

了解建筑面积的计算方法对于购房者来说至关重要。首先，住宅建筑内的技术层（用于放置各种设备和进行修理养护）如果层高超过2.2米，则按技术层外围水平面积计算建筑面积。其次，独立柱雨蓬的建筑面积计算为顶盖的水平投影面积的一半，而多柱雨蓬则按外围水平面积计算。此外，突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

对于两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，其建筑面积按通廊的投影面积计算；而无顶盖的架空通廊则按其投影面积的一半计算。对于突出墙面的门斗、眺望间，建筑面积同样按围护结构外围水平面积计算。封闭式阳台和挑廊的建筑面积则按其外围水平投影面积计算，而凹阳台的建筑面积则按阳台净面积（包括阳台栏板）的一半计算。挑阳台的建筑面积则按其水平投影面积的一半计算。

此外，住宅建筑内如果没有楼梯而设有室外楼梯（包括疏散梯），则其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；如果楼内有楼梯并设有室外楼梯，则其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算。穿过建筑物的通道以及建筑物内的门厅、大厅，无论高度如何，均按一层计算建筑面积，而大厅内回廊部分则按其水平投影面积计算建筑面积。

建筑面积和总建筑面积是购房者在选择房产时必须了解的重要概念。通过对这两个概念的深入理解，购房者可以更好地评估房产的价值和适用性，从而做出更为合理的购房决策。