二手房满两年的认定及相关税费解析

一、二手房满两年的认定方式

根据法律规定，二手房满两年的认定起始日期应以上次购买时缴纳契税的时间为准。具体来说，以取得房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为购买房屋的时间，并按照孰前原则确认。只要房子在该时间之后满两年，就可以认定为满两年。

二、二手房未满两年的税费

1. 契税：根据房款的不同，契税一般为房款的1%。面积在90平米以下且为首套房的可以缴纳1%，面积在90平米以上144平米以下为1.5%，面积在144平米以上的需要缴纳4%的契税。

2. 营业税：房产证未满5年的需要交纳5.6%的营业税，而产证满五年可以免交营业税。

3. 个人所得税：个人所得税一般为房价的1%，但如果房产证满5年且是唯一住房的话可以免除个人所得税。

4. 交易费：交易费一般为3元/平方米，但一般需要买房人将双方的交易费都交了，即6元每平米。

5. 测绘费：根据各区具体规定收取。

6. 权属登记费及取证费：一般在200元以内。

三、二手房交易税费的种类

二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括增值税（原营业税）、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。

四、其他税费相关事项

1. 对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0.05%（2009年至今暂免）；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为1%，高档商品房契税为4%。

2. 二手房交易过程中，买方和卖方都需要承担不同的税费。征收交易税的本意是为了限制买卖交易，抑制房地产产业过热。然而，这也增加了买房人的购房负担，同时也增加了国家的税收收入。

五、缴纳房屋税费所需材料

1. 地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套，买方身份证复印件一套，网签买卖协议一份，房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份）。

2. 房管局需要网签买卖协议一份，房产证原件，新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件。如果是省直房改房，还需要已购公房确认表原件两份和附表一份。

3. 注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。

通过本文的介绍，您可以更好地了解二手房满两年的认定方式，以及相关税费的情况。在购买二手房时，务必了解清楚相关税费的计算方法和缴纳所需材料，以便做出明智的决策。