哪些房产不能用来抵押贷款？

一、小产权房

小产权房是通过私人之间买卖土地建设起来的房产，因为土地不是通过拍卖所得，所以小产权房的业主只能拥有土地的使用权，没有所有权。根据我国国土资源部的规定，小产权房实质上是违法建筑，违反土地管理法律，因此小产权房不能作为抵押贷款的房产。

二、农村自建房

农村自建房和小产权房类似，房屋的主人只享有土地的使用权，没有所有权。农村宅基地的土地所有权归集体所有，个人是不能买卖的，更不能作为抵押贷款。此外，农村自建房一般地处偏僻，没有市场，变现难度大，因此贷款机构也不愿意接受农村自建房作为抵押。

三、未取得房产证的商品房

如果商品房只有购房合同协议，没有房产证，是不能作为抵押贷款的。因为房产抵押必须要进行登记，而登记的依据就是房产所有权，也就是房产证。根据我国《物权法》规定，不动产所有权以登记为准，房产证是房屋所有权的唯一证明，没有房产证的房子是不能买卖、置换、赠与、继承、转让的，因此不能作为正常的抵押。

四、房龄过老的商品房

现在很多贷款机构对房龄的要求都是在30年之内，如果房龄超过30年是很难抵押做贷款的。

五、面积过小的商品房

除了房龄，贷款机构对房子的面积也有要求，一般要求房子的面积达到50平米以上。因为房子面积太小，市场潜在的购房者比较少，万一贷款还不上了变现比较难，所以一般贷款机构不接受作为抵押。

六、产权人年龄过大的商品房

一般来说，贷款机构办理抵押贷款对产权人的年龄有要求，女性不得超过60岁，男性不得超过65岁。如果产权人的年龄过大，贷款机构一般是不接受做抵押的，除非借款人把产权转移到年轻人的名下。这是因为年龄大的产权人不确定风险比较大，万一产权人突然去世，而贷款又不能正常还款，那房产就没法处理。

七、被查封的商品房

如果房屋所有人因为官司被法院查封，房屋就不能进行正常的交易，也不能作为抵押贷款。

八、未满五年的经济适用房

经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。根据国家政策，未满五年的经济适用房是不允许上市交易的，同样无法办理房产抵押贷款。

土地抵押贷款条件

土地使用权抵押应以初始土地登记为前提，并领取土地使用证。以划拨、租赁或入股方式取得的土地使用权，需要连同土地上的建筑物一同抵押，经县级以上土地管理部门同意。以出让方式取得的土地使用权可以抵押，但必须交清土地出让金。土地使用权抵押要先进行地价评估，评估后才能签订抵押合同，并向土地管理部门申领《抵押许可证》。