二手房个人所得税如何征收及计算方法

一、个人所得税征收方式及计算方法

根据房屋原值是否明确，个人所得税有两种征收方式：

1. 有明确房屋原值的：个人所得税按照1%来征收。

2. 地税系统中未能查询到房屋原值的：个人所得税按差额20%来征收。用公式来说：个人所得税=二手房交易总额*1%或(二手房交易总额-卖方买房价)*20%。

二、个人所得税计算方法

1. 二手房个人所得税计算方法（纳税人：卖方）：

普通住宅2年之内个人所得税计算方法：{售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%。

2年以上(含)的普通住宅个人所得税计算方法：(售房收入-购房总额-印花税)×20%。

注：对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。

如果两个条件(①家庭唯一住宅;②购买时间超过5年;)同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

三、契税计算方法

契税是由买方缴纳的税费，计算方法如下：

普通住宅契税计算方法：90平米以下——首套1%，二套3%;90-140平米——首套1.5%，二套3%。

非普通住宅契税计算方法：3%，别墅契税计算方法：4%。

注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠。

四、印花税计算方法

印花税是由买卖双方共同缴纳的税费，计算方法如下：

二手房交易印花税税率：0.5%。

注：从2009年至今国家暂免征收住宅印花税。

五、营业税计算方法

营业税是由卖方缴纳的税费，计算方法如下：

1. 营业税(税率5.55%，卖方缴纳)。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

二手房个人所得税的征收方式和计算方法包括个人所得税、契税、印花税和营业税等。购房者需要根据自己的情况合理计算税费，并注意享受个人所得税优惠的条件。